종합부동산세 달라진다

종합부동산세(‘이하 종부세’)의 과세기준일은 재산세 과세 기준일과 같다. 매년 6월1일 기준 보유 주택에 대해서 해당 연도 12월 1일부터 12월 15일까지 종부세가 부과된다. 그렇다면 모든 주택에 대해서 종부세를 내야할까?

그렇지 않다. 과세기준일 현재 주택분 재산세의 납세의무자로서 국내에 있는 재산세 과세대상인 주택의 공시가격을 합산한 금액이 6억원을 초과하는 자는 종부세를 납부할 의무가 있다.

한편, 주택을 한채만 단독으로 소유한 1세대1주택자는 11억원을 초과하는 경우 종부세를 납부할 의무가 있다. 최근 종부세법 개정안이 국회본회의를 통과하였는바 1세대1주택자의 종합부동산세 과세기준선이 9억원에서 11억원으로 높아졌다.

종부세 과세표준은 주택공시가격에서 위 공제금액을 차감후 금액에 공정시장가액비율을 곱한 금액이다. 공정가액 비율은 2021년에 95%를 적용하며 2022년에는 5% 인상된 100%를 적용한다.

한편, 납세의무자가 법인(사업의 특성을 고려하여 대통령령으로 정하는 경우는 제외)인 경우 과세표준 계산시 6억원이 공제되지 않는다. 또한, 과세표준에 아래 세율을 적용하여 계산한 금액을 주택분 종부세액으로 한다.

① 2주택 이하를 소유한 경우(조정대상지역 내 2주택을 소유한 경우는 제외한다): 3%

② 3주택 이상을 소유하거나, 조정대상지역 내 2주택을 소유한 경우: 6%

이와 같이 법인이 주택을 보유하는 경우 종부세율이 사실상 최고세율이 적용되므로, 조정대상지역내 2주택 이상이거나 3주택이상인 경우 보유세 부담이 상당할 것으로 예상된다.

또한, 1세대 1주택을 단독으로 보유하고 있는 자의 경우 연령 및 보유기간에 따라 산출세액에서 추가 세액공제된다. 2020.7.10 주택시장 안정 보완 대책에 따라, 공제한도가 기존 70%에서 최대 80%로 늘어났다.

이와 같이 1세대1주택자가 고령이며, 장기간 보유했다면, 세액공제가 최대 80%까지 되므로, 굳이 배우자와 명의를 분산할 필요가 없다. 단독명의에서 부부간 공동명의로 변경시 일단 취득세가 발생하며, 증여재산가액이 6억원을 초과할 경우 증여세가 발생한다.

또한, 1세대1주택을 배우자와 공동명의로 보유하고 있는 경우로서 공동명의보다 단독명의로 종부세를 납부하는 것이 유리할 경우에는 해당 연도 9월 16일부터 9월 30일까지 관할세무서에 신청하면, 1주택 단독명의로 종부세를 납부할 수 있다.

다만, 이와 같이 계산된 재산세와 종부세의 합계액이 직전사업연도 합계액보다 급격히 증가하는 것을 방지하기위해서 세부담 상한선을 두고 있다. 2020.7.10 주택시장 안정 보완 대책에 따라, 조정지역 2주택일 경우의 세부담 상한선은 200%가 아닌 300%가 적용된다.

일반적으로 1주택보유자가 장기보유하고, 고령자인 경우 과세기준선 상향, 고령자세액공제율 상향등으로 종부세 인상 효과가 거의 없으나, 조정대상지역 2주택 및 3주택 이상을 보유하는 경우 종부세율이 과표구간에 따라 1.2%~6%로 종전(0.6%~3.2%) 대비 크게 인상되었으므로, 올해부터 세부담이 크게 증가한다.

한편, 종부세는 인별로 과세하므로, 1세대가 조정대상지역에 2주택을 보유하는 경우에는 부부가 공동명의로 보유하는 것보다 각각 1채씩 보유하는 것이 낮은 종부세율이 적용되어 종부세가 낮아진다.

이와 같이 조정대상지역에 2주택 이상 보유하는 경우 올해부터 보유세가 높아지므로, 보유세 부담이 클 경우 매각 또는 증여 등을 고려할 필요가 있다.

정진형 국민은행 스타자문단 공인회계사

[ 국민은행 GOLD & WISE에 기고된 칼럼입니다]